Comment financer son investissement dans l’immobilier locatif ?

Le secteur immobilier est l’un des domaines les plus lucratifs en matière d’investissement. Il s’agit en effet d’un domaine dans lequel un nombre important d’investisseurs ont fait fortune. Si vous avez décidé de vous y lancer, l’investissement locatif est l’une des meilleures options qui se présentent à vous. Cela dit, après avoir trouvé le logement qui vous intéresse, il est important que vous pensiez à son financement. À cet effet, plusieurs choix vous sont accessibles.

Considérer le crédit amortissable

Le crédit amortissable est la première option qui s’offre à vous pour financer votre investissement dans l’immobilier locatif. Il s’agit d’une solution plutôt courante à laquelle de nombreux investisseurs ont recours. Le principe est simple : l’investisseur doit payer en même temps les intérêts et le capital. Si vous êtes un investisseur classique, sachez que cette formule vous conviendra réellement. Avec ce type de prêt, l’acquittement du capital s’étend sur une certaine durée.

La mensualité prend en compte l’assurance décès invalidité, une partie des intérêts ainsi qu’une partie du capital. Au début du prêt, les intérêts sont beaucoup plus élevés que le capital. Ainsi, progressivement, le remboursement du capital prend le dessus. Cela implique donc qu’au cours des premières années, les intérêts sont beaucoup plus déduits des revenus fonciers. L’investisseur qui souhaite effectuer un prêt amortissable doit donc intégrer à son plan de financement cette donnée.

Se servir du prêt in fine

Cette solution de prêt est beaucoup plus recommandée aux investisseurs qui disposent de gros revenus. Le principe ici est différent. Chaque mois, vous devez vous acquitter des intérêts. Pour ce qui est du capital, vous devez le payer en une seule tranche une fois l’opération terminée. Ainsi, les mensualités que vous versez lorsque vous optez pour le prêt in fine sont plutôt faibles comparativement à celles du prêt amortissable étant donné que vous ne payez que les primes d’assurance et les intérêts.

Notez que la date à laquelle le capital doit être versé est déterminée dès le départ lors de la signature et doit figurer dans le contrat. Par ailleurs, les intérêts que vous payez sont plus importants puisqu’ils sont cumulés pendant la durée du contrat sur la totalité du capital. Les investisseurs qui possèdent déjà un patrimoine (locatif) abaissent leur base imposable. Avec cette solution de prêt, on remarque une optimisation de la fiscalité relative à l’investissement locatif et une augmentation de son rendement.

Il faut noter que le prêt in fine est bien plus cher et complexe que le crédit classique. Pour recourir à ce type de prêt, vous aurez besoin de l’assistance d’un professionnel. En effet, vous devrez choisir un apport initial, un contrat d’assurance-vie ainsi que les abondements mensuels. Étant donné que les produits d’assurance-vie affichent un rendement bas, il vous faudra d’importants moyens financiers qui vous serviront à optimiser votre contrat. Cela vous permettra alors de rembourser votre crédit immobilier en une tranche une fois le moment venu.

Économiser certaines garanties avec l’assurance crédit

La plupart du temps, lorsqu’il est question d’un prêt locatif, la couverture dont vous bénéficiez se résume aux risques de décès et à la PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Il est désormais rare que les banques exigent en guise de compensation des revenus d’un travail que vous n’êtes plus en mesure d’exercer. La couverture IPT (invalidité permanente totale) ou IPP (invalidité permanente partielle) sont aussi peu demandées.

Pour obtenir un contrat d’assurance favorable, pensez à jouer sur la concurrence. En effet, les banques sont parfois obligées d’accepter des contrats différents de ceux qu’elles proposent généralement pour tenir compte de ce facteur.

Profiter d’une fiscalité intéressante avec le prêt immobilier locatif

Lorsque vous êtes un investisseur locatif, la fiscalité dont vous bénéficiez est bien plus intéressante que lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale. En effet, vous avez la possibilité de réduire vos revenus imposables, mais cela se fait sous des conditions bien définies. En location vide, les intérêts à payer sont soustraits des revenus fonciers.

Dans la mesure du possible, d’autres charges sont également déduites du loyer. Il s’agit de la taxe foncière, de l’assurance loyer impayée ainsi que des frais de gérance. Les revenus étant ainsi réduits, les impôts sont donc considérablement diminués. Notez que les loueurs en meublé ont également la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des recettes locatives.

Par ailleurs, il vous est possible de procéder à l’optimisation de votre plan de financement en négociant votre indemnité de remboursement (anticipé). Cette dernière représente de manière légale un semestre d’intérêt. La banque exige cette indemnité lorsque vous décidez de rembourser votre prêt.

Fixé légalement à 3 % des capitaux restants (dus), il est possible que cette pénalité soit rabaissée à 2 %. Après une durée de 10 ans, il est également possible que vous soyez exonéré de cette charge. Tout dépend des négociations étant donné qu’aucune règle n’est vraiment fixée.

Vous connaissez à présent les différentes possibilités de financement pour un investissement dans l’immobilier locatif. Il vous revient de faire votre choix en tenant compte de vos besoins ainsi que de votre budget.


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