L’immobilier est l’un des secteurs qui offrent un retour rapide sur investissement. Toutefois, pour espérer y gagner véritablement, il est important de bien étudier le marché en amont. Aussi, il faut se renseigner sur les dispositions administratives en vigueur. Dans ce sens, la loi Malraux n’est pas à négliger. Que dit réellement cette loi en ce qui concerne l’investissement immobilier ?
Malraux : une loi destinée aux contribuables français
Le dispositif d’investissement immobilier Malraux est accessible aux contribuables qui ont un domicile fiscal en France. Pour être plus précis, la loi Malraux est réservée aux investisseurs qui ont un projet d’achat de bien immobilier. De même, ceux qui sont déjà propriétaires d’un tel bien sont concernés par cette disposition. De façon spécifique, l’investissement prévu doit concerner la rénovation d’immeubles historiques ou esthétiques. Ces biens doivent en outre être destinés à une location après les travaux de rénovation.
Idéalement, les activités à réaliser doivent concerner l’immeuble en intégralité et être suivies de près par un professionnel. Le spécialiste habileté à contrôler et à suivre l'évolution de ces travaux est un architecte des bâtiments de France (ABF).
Pour ce qui concerne la location, elle doit être faite à nue et servir de résidence principale au locataire. Le contrat de location signé doit couvrir une période minimale de 9 ans. Le décompte de ce temps se fait dans l’intervalle des douze mois qui suivent automatiquement la fin des travaux de restauration du bien immobilier.
Il faut aussi signifier que la loi Malraux présente de réels avantages pour les contribuables qui ont une fiscalité importante. En effet, le dispositif exige l’utilisation de l’ensemble du budget travaux et préconise la réduction d’impôt sur une période allant d’un à 4 ans. Pendant ces quatre années consécutives, un montant plafond est défini pour les travaux. Il s'élève à 400 000 euros.
Malraux : un dispositif pour réduire le paiement d’impôt
La loi Malraux s’intéresse aux travaux de restauration d’un bâtiment engagés par un contribuable. Elle permet à ce dernier de bénéficier d’une réduction sur son impôt. La valeur de ce rabais doit être calculée sur le montant total des travaux engagés. Elle varie en fonction de certains paramètres parmi lesquels on peut citer la localisation du bien immobilier.
Réduction d’impôt sur un site patrimonial remarquable avec PSMVA
Si le bien immobilier est localisé sur un site patrimonial remarquable et qu’il est de même soumis à un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, la réduction d’impôt prévue par la loi Malraux est de 30 %. Il faut préciser que cette réduction est la même pour les quartiers anciens dégradés et ceux conventionnés NPNRU. En clair, tous les anciens secteurs sauvegardés sont concernés par ce taux de réduction fiscale.
Réduction d’impôt sur un site patrimonial remarquable avec PVAP
Pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, un taux de 22 % sera ôté de leur paiement fiscal. Dans le même contexte, si le programme de restauration a été déclaré d’une utilité publique, cette réduction sera toujours de 22 %. De la même manière, les anciennes ZPPAUP et AVAP sont comprises dans cette liste.
Autres exigences de la loi Malraux
De façon générale, c’est le propriétaire (individuel ou groupe de copropriétaires) d’un immeuble qui peut effectuer des travaux de restauration. C’est donc à lui que sont appliquées les réductions d’impôt de la loi Malraux. Cependant, depuis 2009, la loi autorise le vendeur d’un bien immobilier à engager les travaux de rénovation avant d’en conclure la vente. De ce fait, les règles et la défiscalisation du dispositif Malraux restent aussi applicables au vendeur. Il suffit que les travaux soient réalisés dans le cadre strict d’un contrat de vente d’immeuble à rénover.
L’article L.262 1 du code de la construction et de l’habitation prévoit les dispositions obligatoires qui permettent de bénéficier de cet investissement. Entre autres exigences, le paiement des travaux doit être justifié par le vendeur du bien immobilier.
Il n’est donc plus nécessaire de justifier d’un quelconque paiement auprès de l’ASL (l’association syndicale libre). En d’autres termes, la réduction de l’impôt prévue par la loi Malraux est associée au montant total des dépenses effectuées pour la restauration d’un bien immobilier. Ce montant doit prendre en compte le prix des travaux réalisés par le vendeur et qui sont effectivement payés par l’investisseur.
Par ailleurs, pour donner aux investisseurs du secteur immobilier des garanties fiables quant aux travaux de restauration, il est possible de recourir à une vente en l’état du bien. Avec une telle option, les travaux seront réalisés sur la base d’un budget qui, au préalable, a été garanti sur la base d’un contrat.
Vous en savez désormais suffisamment sur la loi Malraux et ses obligations. Lorsque les conditions sont réunies, le choix d'un investissement immobilier suivant ce dispositif vous fera bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Optez donc pour cette alternative d’investissement.