Le marché locatif en France connaît une transformation profonde. Les jeunes actifs cherchent des solutions d’hébergement souples, économiques et qui favorisent les rencontres. Je constate au quotidien cette évolution dans mes visites : les attentes ont changé, les codes aussi. Le coliving s’impose peu à peu comme une réponse concrète à ces nouvelles aspirations. Ce concept venue d’hormis-Atlantique mêle espaces privatifs équipés, zones communes généreuses et services inclus dans un loyer global. En 2023, Xerfi comptabilisait 14 500 lits en France, contre 8 300 deux ans plus tôt. Cette croissance de 70% traduit un engouement réel, porté par des acteurs variés : start-ups, promoteurs et même investisseurs institutionnels.
Un modèle qui va au-delà de la colocation classique
J’ai visité suffisamment de biens pour distinguer une colocation standard d’une véritable résidence en coliving. La différence tient d’abord à l’organisation des espaces. Dans le coliving, chaque occupant dispose d’une chambre meublée de 20 à 30 m², avec salle de bain privative et parfois une kitchenette. Certains programmes vont même jusqu’au T5, avec des configurations en duplex pour répondre à divers profils.
Les zones communes sont pensées dès la conception : cuisine équipée professionnellement, salon spacieux, salle de sport, bibliothèque, terrasse d’agrément. Ces espaces occupent une part bien supérieure à celle observée dans un immeuble résidentiel classique. L’idée ? Mutualiser pour offrir davantage de confort sans exploser les coûts par personne.
À cela s’ajoutent des services intégrés au forfait : ménage hebdomadaire, changement des draps et serviettes, internet haut débit, assurance habitation, abonnements aux plateformes de streaming. Dans certaines résidences, on trouve même un parking surveillé, des trottinettes électriques en libre-service ou un service de conciergerie pour gérer les livraisons. Un « gentil organisateur » coordonne parfois les activités communes : cours de yoga, ateliers cuisine, soirées jeux.
Ce niveau de prestation se rapproche de l’hôtellerie, avec un design contemporain et une gestion assurée par une entreprise spécialisée. La colocation traditionnelle repose entièrement sur les occupants : chacun souscrit ses propres abonnements, gère le ménage, répare ce qui casse. J’ai vu des colocations où six personnes se partagent un seul réfrigérateur et où les disputes pour la vaisselle deviennent monnaie courante. Le coliving limite ces frictions en professionnalisant la gestion et en standardisant les services.
Un public ciblé et une offre flexible
Les profils attirés par ce type d’habitat sont assez homogènes. Les jeunes actifs célibataires, notamment ceux nés entre 1980 et 2000, forment le cœur de la clientèle. Ils cherchent souplesse et mobilité, deux critères rarement compatibles avec un bail classique de trois ans. La durée moyenne de séjour dans une résidence coliving tourne autour de dix mois, mais certains programmes acceptent des contrats d’un mois seulement.
Cette flexibilité séduit aussi les entrepreneurs en mission temporaire, les personnes récemment divorcées ou les salariés en phase de transition professionnelle. Certaines résidences adoptent même une thématique spécifique : tech, sport, culture. Les « hackerhouses », par exemple, accueillent exclusivement développeurs et créateurs de start-ups, offrant un cadre propice à la collaboration et à l’émulation collective.
L’offre s’adapte aussi aux étudiants, même si le tarif peut constituer un frein. À Paris intra-muros, une chambre coûte au minimum 750 euros par mois, avec une moyenne autour de 1 000 euros. Ce montant inclut l’ensemble des services, ce qui peut s’avérer économique comparé à un studio classique en meublé dont le loyer dépasse souvent 1 000 euros, hors charges et abonnements.
| Type de logement | Loyer moyen Paris | Services inclus | Durée de bail |
|---|---|---|---|
| Studio meublé classique | 1 000 € | Aucun | 12 mois minimum |
| Chambre colocation standard | 700 € | Limités | 12 mois minimum |
| Chambre coliving | 850 – 1 000 € | Complets | 1 à 10 mois |
Une dynamique portée par plusieurs types d’acteurs
Le secteur attire une diversité d’intervenants. Des start-ups comme La Casa, Chez Nestor ou Colonies ont ouvert la voie, souvent avec moins de cinq ans d’existence. Elles lèvent des fonds, testent des formats et cherchent à se positionner rapidement sur les grandes métropoles.
Parallèlement, les promoteurs immobiliers historiques s’emparent du concept. Bouygues Immobilier annonce 2 500 logements dédiés d’ici 2025 dans les dix premières villes françaises. Vinci Immobilier a créé la marque BiKube, BNP Paribas Real Estate a lancé ColivMe.com, une plateforme dédiée. Ces groupes apportent une solidité financière et une capacité de développement à grande échelle.
Les investisseurs institutionnels s’intéressent aussi au segment. La Banque des territoires et CDC Habitat ont signé plusieurs partenariats avec des opérateurs privés. Action Logement, via sa filiale In’li, a engagé l’acquisition de près de 2 000 places. En 2023, 430 millions d’euros ont été investis, plaçant le coliving en tête des financements pour résidences gérées, devant les résidences étudiantes ou seniors.
Le parc se répartit principalement en Île-de-France, où l’on recense environ 7 500 lits exploités et 6 800 en projet. Mais d’autres métropoles voient émerger des résidences : Lyon, Lille, Bordeaux, Nantes, Marseille, Toulouse. L’offre se concentre logiquement là où la tension locative est forte et où les jeunes actifs sont nombreux.
Les enjeux économiques et réglementaires à surveiller
Le modèle repose sur une optimisation des surfaces. En réduisant la taille des parties privatives au profit d’espaces partagés, les opérateurs augmentent le nombre d’occupants par immeuble et maximisent les loyers captés. Cette intensification peut générer des taux de rentabilité attractifs pour les investisseurs, sans recourir à des dispositifs fiscaux temporaires comme ceux appliqués aux résidences étudiantes.
Mais cette recherche de rendement soulève des questions. La frontière entre optimisation et surexploitation peut devenir floue. Certaines résidences proposent des chambres sans cuisine, obligeant les occupants à utiliser les équipements communs pour tous leurs repas. Cette configuration, si elle permet de densifier, peut aussi dégrader le confort quotidien.
Sur le plan juridique, le coliving n’a pas de définition légale en France. Selon les cas, une résidence peut relever de la destination « habitation » ou « hébergement » au sens du Code de l’urbanisme. Cette ambiguïté permet parfois de contourner certaines règles : l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux meublés en résidence services, les compléments de loyer justifiés par des prestations haut de gamme échappent au plafonnement, et la mixité sociale imposée dans certains PLU peut être évitée.
À Paris, une délibération « Zéro coliving » a été adoptée en octobre par la majorité municipale. L’objectif : éviter que ce nouveau segment n’aggrave la crise du logement en faisant disparaître des biens accessibles au plus grand nombre. D’autres villes pourraient suivre, surtout si les loyers restent élevés et peu compatibles avec les ressources d’une partie des publics cibles.