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Bien plus qu’un rêve, avoir un logement décent est un des besoins fondamentaux de l’homme. À défaut d'en acheter un ou en attendant de s'en construire un, la location est évidemment notre meilleure option. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire ont des obligations vis-à-vis l’un de l’autre. Découvrez-les tous ici !
Les obligations du bailleur
À la remise de clé, le bailleur se doit de remplir des obligations vis-à-vis de son locataire.
Les obligations à respecter par le bailleur
Le propriétaire se doit d’abord de fournir au locataire un logement décent. Cela implique des locaux en bon état, sans infestation de nuisibles et parasites. D’aucune façon, le bâtiment ne doit mettre en danger l’intégrité du locataire. Pour cela, le propriétaire se doit d’effectuer tous les travaux nécessaires afin que l’éclairage, le chauffage et les points d’eau soient pleinement opérationnels.
Ensuite, il doit garantir une utilisation paisible à son locataire. Pour ce faire, il doit respecter sa vie privée. Il doit donc éviter d’entrer dans le logement sans en convenir avec le locataire même si cela est nécessaire pour effectuer les visites de fin de bail.
Enfin, il est tenu à l’obligation d’information auprès de son locataire. Le bailleur doit informer le locataire :
- sur la situation du bien dans une zone de sismicité ou dans un dispositif de prévention de catastrophe naturelle ;
- si l’immeuble a été sujet de catastrophe naturelle ou technologique ;
- du plan d’exposition au bruit si le bâtiment est à proximité d’une usine, d’un aéroport ;
- sur les modalités de réception des services de télévision ;
- des diagnostics lors d’une mise en location.
Aussi, le propriétaire n’a pas le droit d’imposer un mode de paiement du loyer par prélèvement automatique. Cela est cependant possible avec l’accord du locataire.
Les sanctions liées au non-respect des obligations par le bailleur.
Au cas où le bailleur ne respecterait pas les obligations, le locataire peut exiger l’exécution forcée (au tribunal si possible) ou résilier le contrat.
Mais il peut arriver que le bailleur exécute son obligation de façon partielle ou tardive. Dans ce cas, le locataire a trois options. La première consiste à exiger une réduction du loyer proportionnelle aux dommages subis. La deuxième est la réclamation de dommages et intérêts. La troisième est de soulever l’exception d’inexécution. Cela lui permet de suspendre ses paiements de loyer ou d’exiger leur restitution.
Toutefois, la responsabilité du propriétaire n’est pas engagée s’il apporte la preuve que le non-respect de l’obligation est dû à un cas de force majeur ou au comportement de son locataire.
Les obligations du locataire
Le locataire a deux types d’obligations envers le propriétaire
Les obligations actives du locataire
Le locataire doit payer son loyer dans les temps définis par le contrat de location.
Il doit faire usage paisible des locaux. Cela implique qu’il doit éviter de provoquer des nuisances sonores aux voisins. En cas de non-respect des règles de copropriété, le bailleur portera l’entière responsabilité pour le locateur.
S’il en est la cause, il doit garantir la dégradation des biens. Cependant, sa responsabilité n’est pas engagée s’il est établi que la dégradation est causée par un cas de force majeur ou par un défaut d’entretien par le bailleur ou encore par un vol.
Le locataire doit assurer l’entretien des locaux. Conformément au décret de 1987, il doit entretenir :
- les portes et fenêtre, les installations de plomberie, les équipements d’installation d’électricité ;
- les parties intérieures ;
- les parties extérieures dont il est le seul à jouir comme le jardin privatif, les gouttières, les auvents, etc.
Il doit aussi assurer l’entretien des autres équipements évoqués dans le contrat de bail.
Les obligations passives du locataire
Ils sont essentiellement de quatre ordres
D’abord, il ne doit pas faire une cession du contrat. Cela n’est possible qu’au cas où le propriétaire l’y autorise par écrit. Autrement, la cession est nulle. Mais en cas de possibilité, le contrat doit être signé par le bailleur, le locataire preneur et le locateur cédant.
Ensuite, il ne peut pas opérer une transformation des biens loués. Toutes transformations des lieux ou tous travaux qui impliqueraient une transformation des lieux doivent recevoir une autorisation du propriétaire. Au cas contraire, ce dernier est en droit d’exiger la remise en état du bien.
Puis, il ne doit pas porter atteinte à la destination des lieux. Cela signifie que le bâtiment loué pour être habité ne peut pas servir de bureau ou de cabinet de consultation pour une quelconque activité professionnelle.
Enfin, le locataire ne peut pas procéder à une sous-location du bien. Cela est illégal. Toutefois, le propriétaire peut expressément autoriser une telle opération à son locataire. Cette autorisation couvre un double-volet, celui de l’accord pour la sous-location et l’accord pour le montant qui doit être perçu par le locataire. Dans ce cas, le montant de la sous-location ne peut pas être supérieur à celui payé par le locataire.
Pour une bonne relation entre le bailleur et le locataire, il est important que chacun d'eux respecte les obligations légales qui lui incombent.